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东榕发,西建总,绿城杀回福州,土拍怎么看?

时间:04-02 来源:最新资讯 访问次数:75

东榕发,西建总,绿城杀回福州,土拍怎么看?

周末福州举行了四区今年的首次土拍,结果与以往没有太大差别,核心地块外来房企争抢,剩余地块国企兜底,整个过程开始即巅峰,下面聊聊。土拍汇总成功拍出:14幅地块,(8幅纯商、1幅安商、1幅公租、3幅商服、1幅工业),取消3幅。成交金额:98.54亿,面积515亩。成交房企:绿城拿下状元地块,新榕2幅、建总3幅、左海2幅。分析:在土拍前,大家也看到了各种版本的报名情况,最终谁真谁假,已经一目了然。从预期来看,没有太大出入,核心地块依然做到一定的溢价出让,剩余地块全部都是底价成交。其中不乏光明港,楼面价1.8W的纯商地块。这样的表现,对于市场的预期,依然还是偏利空。面对这样的土地市场,近期的宁化旧改等,预计不用多久也会正式发布对外,外围目前已经全面沦陷,甚至可以说二环外,都已经沦陷。对于有意向的购房者,无非看看购房区域的土拍楼面价,对于后续的购房就相对明朗了。绿城能破局吗?从最终成交情况来看,虽然多幅纯商,但是真正算的上土地吸金的只有一幅,即台江的状元地块,吸引了国贸、建发、绿城,三家房企争夺。最终绿城坚持到最后,以楼面价2.77W拿下,低于此前建发拿下的汽车南站地块,2.87W。这也是今天土拍关注度最高的一幅,跟以往一样,放在第一场进行。当时接连叫价,从群友的反应来看,期望绿城拿地的占了多数。可能这几年福州被保建国,垄断改善市场后,大家是审美也有点疲劳。对于绿城,入榕多年,表现并不理想,柳岸晓风高价拿地,进场即套牢。随后拿下榕心映月,多家房企联发开发,虽然搞出日光网红盘,但是操盘的是阳光城,最终交房互相甩锅,维权的时候市场记住了绿城。后来运气极佳拿下五四北的海棠映月,同样做到热销,不过地块面积太小,也没有搞出加价等操作,回血能力有限。跟风改善,进入东区拿下桂语映月,开盘加价卖4W+,最后同期的建发养云、保利天悦二期,都做到清盘交房,项目依然还有不少库存在卖,目前价格也比巅峰最少跌了5K+。除此之外,房企在长乐也有项目,同样被维权减配投诉,总而言之,绿城在福州这几年,给大家的主要记忆点:减配、不保值、亏本、卖得差。对于绿城,这2年也基本没有在福州有什么动静,在土拍前群友还在说,福州绿城已经准备撤离。最终房企在台江状元地块,非常强势的竞拍拿地,至少表明房企对福州市场依然还有信心。不同于此前的项目,区位都在二环外,这一次面对相对核心的纯商地块,就看最终房企能否给出真正不一样的产品,扭转这几年市场的负面。对于购房者,面对单一的改善市场,有了新晋房企,不管最终表现如何,至少有竞争就有进步,对于福州楼市都是积极的信号。国企压力多大?对于剩余地块的出让,与此前以往,本土国企分工明确的下场拿地,这也就印证了土拍前临时下架的三幅地块,应该是无人认领。这样的过程,也保障了没有地块出现流拍的尴尬局面。这一次的土拍,建总、左海、新榕成为主力。此前拿地最凶猛的榕发,这一次没有出场。就如同群友调侃,从金地哥变成榕发哥,就“不举”了?从拿地情况来看:建总拿下3幅,全部位于高宅旧改纯商,面积151亩,金额33亿。新榕拿下光明港、高宅,合计2幅纯商,面积93亩,金额21亿。左海拿下金山北、北园,合计2幅纯商,面积50亩,金额15亿。分析:对于2021年底最后一场土拍开始,面对楼市遇冷,福州本土国企开始全面进场。这里面,榕发、建总、左海、新榕、新区等成为代表。当然从最终的拿地分布来看,还是有一定差异。以2023年拿地情况为例,虽然都有拿地,但是真正承担压力的只有一家,即榕发。房企拿下了6幅地块,5幅纯商,面积合计450亩,可售面积高达84万方。简单对比,兄弟企业的建总,去年拿下4幅地块,可售面积是0。当初国企已经进场南二环,开发四大金刚,面对压力,天量的三远、南湖,全部都给榕发操盘。近期南二环的销量,建总也是一马当先,房企2022年的地块,也都是袖珍地块,整体的库存压力反而很低。面对土地财政,又要兼顾压力均分,这一次高宅,跟三远一样,都给了建总。从此以后,城投的两大子公司,东榕发、西建总,也不存在所谓的内部客源竞争。对于新榕简单分析,兜底光明港,预计因为在三远有一幅福厝远山拾里,就近原则,当初三远分了一幅纯商,这一次高宅也分一幅,不做差别对待。左海集团,拿下金山北纯商,房企的金山总部大楼距离不远,西园的偏远地带,新榕去年兜底2幅,这一次留给它。至此,纯商地块分配完毕。对于近期的外围旧改,西园还有不少地块下架后未出让,只有三远和高宅,土拍是最顺利的。简单做个分析:两个区域都存在地铁规划线路,很明显3、8号线,有了国企的土地背书,落地的不敢说100%,也有90%,至于是看好地铁的预期,还是因为有土地开发,地铁更好落地,这个就不得而知。盘点总结对于福州的土拍,可以看的点都非常鲜明,已经连续2年多,都是这样的极端成交情况。经过高宅这一役后,福州本土国企的土储,大部分也都已经比较饱和。后续如何让新地块上市,避免出现四大金刚的低迷表现,这是一个摆在国企面前的现实问题。面对外围已经拿不动地,土地财政如何延续的问题,很明显市中心旧改只能继续。对于这一次绿城的强势杀回,此前的保利、首开等,这次都没有出现,鼓台改善的市场氛围,个人感受依然不算太乐观。房企拿地,依然还是相对小心,毕竟后续难免出现更多的核心地块,届时一旦客源遇阻,高地价的压力就不言而喻。综上,第一场土拍,除了绿城回归之外,没有过多亮点,对于市场的信号依然不太理想。

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