东榕发，西建总，绿城杀回福州，土拍怎么看？
周末福州举行了四区今年的首次土拍，结果与以往没有太大差别，核心地块外来房企争抢，剩余地块国企兜底，整个过程开始即巅峰，下面聊聊。土拍汇总成功拍出：14幅地块，（8幅纯商、1幅安商、1幅公租、3幅商服、1幅工业），取消3幅。成交金额：98.54亿，面积515亩。成交房企：绿城拿下状元地块，新榕2幅、建总3幅、左海2幅。分析：在土拍前，大家也看到了各种版本的报名情况，最终谁真谁假，已经一目了然。从预期来看，没有太大出入，核心地块依然做到一定的溢价出让，剩余地块全部都是底价成交。其中不乏光明港，楼面价1.8W的纯商地块。这样的表现，对于市场的预期，依然还是偏利空。面对这样的土地市场，近期的宁化旧改等，预计不用多久也会正式发布对外，外围目前已经全面沦陷，甚至可以说二环外，都已经沦陷。对于有意向的购房者，无非看看购房区域的土拍楼面价，对于后续的购房就相对明朗了。绿城能破局吗？从最终成交情况来看，虽然多幅纯商，但是真正算的上土地吸金的只有一幅，即台江的状元地块，吸引了国贸、建发、绿城，三家房企争夺。最终绿城坚持到最后，以楼面价2.77W拿下，低于此前建发拿下的汽车南站地块，2.87W。这也是今天土拍关注度最高的一幅，跟以往一样，放在第一场进行。当时接连叫价，从群友的反应来看，期望绿城拿地的占了多数。可能这几年福州被保建国，垄断改善市场后，大家是审美也有点疲劳。对于绿城，入榕多年，表现并不理想，柳岸晓风高价拿地，进场即套牢。随后拿下榕心映月，多家房企联发开发，虽然搞出日光网红盘，但是操盘的是阳光城，最终交房互相甩锅，维权的时候市场记住了绿城。后来运气极佳拿下五四北的海棠映月，同样做到热销，不过地块面积太小，也没有搞出加价等操作，回血能力有限。跟风改善，进入东区拿下桂语映月，开盘加价卖4W+，最后同期的建发养云、保利天悦二期，都做到清盘交房，项目依然还有不少库存在卖，目前价格也比巅峰最少跌了5K+。除此之外，房企在长乐也有项目，同样被维权减配投诉，总而言之，绿城在福州这几年，给大家的主要记忆点：减配、不保值、亏本、卖得差。对于绿城，这2年也基本没有在福州有什么动静，在土拍前群友还在说，福州绿城已经准备撤离。最终房企在台江状元地块，非常强势的竞拍拿地，至少表明房企对福州市场依然还有信心。不同于此前的项目，区位都在二环外，这一次面对相对核心的纯商地块，就看最终房企能否给出真正不一样的产品，扭转这几年市场的负面。对于购房者，面对单一的改善市场，有了新晋房企，不管最终表现如何，至少有竞争就有进步，对于福州楼市都是积极的信号。国企压力多大？对于剩余地块的出让，与此前以往，本土国企分工明确的下场拿地，这也就印证了土拍前临时下架的三幅地块，应该是无人认领。这样的过程，也保障了没有地块出现流拍的尴尬局面。这一次的土拍，建总、左海、新榕成为主力。此前拿地最凶猛的榕发，这一次没有出场。就如同群友调侃，从金地哥变成榕发哥，就“不举”了？从拿地情况来看：建总拿下3幅，全部位于高宅旧改纯商，面积151亩，金额33亿。新榕拿下光明港、高宅，合计2幅纯商，面积93亩，金额21亿。左海拿下金山北、北园，合计2幅纯商，面积50亩，金额15亿。分析：对于2021年底最后一场土拍开始，面对楼市遇冷，福州本土国企开始全面进场。这里面，榕发、建总、左海、新榕、新区等成为代表。当然从最终的拿地分布来看，还是有一定差异。以2023年拿地情况为例，虽然都有拿地，但是真正承担压力的只有一家，即榕发。房企拿下了6幅地块，5幅纯商，面积合计450亩，可售面积高达84万方。简单对比，兄弟企业的建总，去年拿下4幅地块，可售面积是0。当初国企已经进场南二环，开发四大金刚，面对压力，天量的三远、南湖，全部都给榕发操盘。近期南二环的销量，建总也是一马当先，房企2022年的地块，也都是袖珍地块，整体的库存压力反而很低。面对土地财政，又要兼顾压力均分，这一次高宅，跟三远一样，都给了建总。从此以后，城投的两大子公司，东榕发、西建总，也不存在所谓的内部客源竞争。对于新榕简单分析，兜底光明港，预计因为在三远有一幅福厝远山拾里，就近原则，当初三远分了一幅纯商，这一次高宅也分一幅，不做差别对待。左海集团，拿下金山北纯商，房企的金山总部大楼距离不远，西园的偏远地带，新榕去年兜底2幅，这一次留给它。至此，纯商地块分配完毕。对于近期的外围旧改，西园还有不少地块下架后未出让，只有三远和高宅，土拍是最顺利的。简单做个分析：两个区域都存在地铁规划线路，很明显3、8号线，有了国企的土地背书，落地的不敢说100%，也有90%，至于是看好地铁的预期，还是因为有土地开发，地铁更好落地，这个就不得而知。盘点总结对于福州的土拍，可以看的点都非常鲜明，已经连续2年多，都是这样的极端成交情况。经过高宅这一役后，福州本土国企的土储，大部分也都已经比较饱和。后续如何让新地块上市，避免出现四大金刚的低迷表现，这是一个摆在国企面前的现实问题。面对外围已经拿不动地，土地财政如何延续的问题，很明显市中心旧改只能继续。对于这一次绿城的强势杀回，此前的保利、首开等，这次都没有出现，鼓台改善的市场氛围，个人感受依然不算太乐观。房企拿地，依然还是相对小心，毕竟后续难免出现更多的核心地块，届时一旦客源遇阻，高地价的压力就不言而喻。综上，第一场土拍，除了绿城回归之外，没有过多亮点，对于市场的信号依然不太理想。
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